Kuntotarkastus asuntokaupassa: mitä se kattaa ja mitä se ei kata
Kirjoittanut
Cornelia Zavoianu
Energiamarkkina-analyytikko Selectralla
Mikä kuntotarkastus on ja mitä siltä voi odottaa?
Kuntotarkastus on ennen asuntokauppaa tehtävä aistinvarainen eli silmämääräinen ja rakennetta rikkomaton arvio kohteen kunnosta, korjaustarpeista ja riskeistä. Sen tekee tyypillisesti AKK-pätevä tarkastaja yhteisen suoritusohjeen mukaan. Tarkastus ei ole lakisääteinen, mutta se on omakotitalokaupassa lähes vakio, koska se antaa molemmille osapuolille puolueettoman kuvan kohteesta.
Tärkein asia ymmärtää heti: kuntotarkastus on kartta, ei takuu. Se kertoo, missä kannattaa katsoa tarkemmin, mutta se ei näe rakenteiden sisään eikä poista myyjän vastuuta piilevistä virheistä. Jos raportti nostaa esiin niin sanotun riskirakenteen, se suosittelee erillistä kuntotutkimusta, jossa rakenteita avataan. Juuri tämän rajan hämärtyminen johtaa kalleimpiin virheisiin, ja siihen palataan alla.
Ajantasaiset luvut · päivitetty 2026-07-24
Lähteet: suoritusohje KH 90-00393 / KH 90-00394 (aistinvarainen kuntotarkastus); AKK-pätevyys (FISE); virhevastuun määräajat Maakaari (kiinteistö) ja Asuntokauppalaki (asunto-osake). Hinta on markkinaehtoinen suuntaa-antava arvio ja vaihtelee kohteittain. Reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta.
Kattavuustesti
Kattaako kuntotarkastus sen, mistä olet huolissasi?
Havainnollistus suoritusohjeen periaatteista. Vihreä = kuuluu aistinvaraiseen kuntotarkastukseen, keltainen = vaatii kuntotutkimuksen, putkisto-, sähkö- tai haitta-ainetutkimuksen. Kaikki rivit näkyvät myös alla olevassa taulukossa. Epäselvässä tilanteessa kysy AKK-tarkastajalta.
Mitä kuntotarkastus kattaa ja mitä ei
| Kohde | Kuuluu kuntotarkastukseen? | Huomio |
|---|---|---|
| Näkyvät pinnat, jäljet ja vuotojälkien silmämääräinen arvio | Kyllä | Aistinvarainen tarkastus |
| Kosteus pintakosteusmittarilla riskikohdista | Kyllä | Pintamittaus, ei rakenteen sisältä |
| Riskirakenteen (esim. valesokkeli) sisäinen kunto | Vaatii lisätutkimuksen | Vaatii kuntotutkimuksen (rakenneavaus) |
| Ala- ja yläpohjan rakenteiden sisäinen kunto | Vaatii lisätutkimuksen | Vaatii rakenneavauksen |
| Putkiston ja viemärin sisäinen kunto | Vaatii lisätutkimuksen | Erillinen putkistotutkimus tai kuvaus |
| Sähköjärjestelmän kunto ja turvallisuus | Vaatii lisätutkimuksen | Erillinen sähkötarkastus |
| Haitta-aineet (asbesti) ja radon | Vaatii lisätutkimuksen | Erilliset näytteet ja mittaukset |
Kuntotarkastus vai kuntotutkimus? Kaksi eri asiaa
Nämä sekoitetaan jatkuvasti, ja ero on rahassa ja riskissä suuri. Kuntotarkastus on pintapuolinen, aistinvarainen arvio: tarkastaja katsoo, haistaa, mittaa pintakosteutta eikä avaa rakenteita. Kuntotutkimus on syvempi: siinä avataan rakenne tai otetaan näyte, jotta nähdään, mitä pinnan alla oikeasti on. Vertaus: kuntotarkastus on lääkärin vastaanottokäynti, kuntotutkimus on röntgen tai verikoe.
Yhteys näiden välillä on olennainen: kuntotarkastuksen raportti suosittelee usein kuntotutkimusta, jos se havaitsee suoritusohjeen mukaisen riskirakenteen, esimerkiksi valesokkelin tai maanvaraisen lattian. Suositus ei ole muodollisuus, vaan se tarkoittaa, että todellista kuntoa ei voitu varmistaa pinnalta. Jos ohitat suosituksen, ostat tuntemattoman riskin, vaikka sinulla on paperissa lukema, joka näyttää rauhoittavalta.
Asiantuntijan huomio: "hyväksytty raportti" on kallein ansa
Tässä on kaupan psykologinen ansa. Kun ostaja saa käteensä ammattilaisen tekemän raportin, hän tulkitsee sen helposti puhtaaksi paperiksi, vaikka raportissa lukisi selvästi "suositellaan kuntotutkimusta". Tätä kutsutaan auktoriteetti- ja ankkurointivaikutukseksi: virallisen näköinen dokumentti tuntuu takuulta, vaikka se on lista epävarmuuksista. Myyjän puolella sama raportti taas houkuttaa ajattelemaan, että vastuu siirtyi tarkastajalle. Kumpikaan ei pidä paikkaansa.
Toinen harvoin sanottu tosiasia: usein myyjä tai välittäjä tilaa ja maksaa tarkastuksen, ja molemmat osapuolet nojaavat samaan raporttiin. Osapuolten edut ovat kuitenkin vastakkaiset: myyjä haluaa kaupan syntyvän, ostaja haluaa löytää ongelmat. Tarkastaja on puolueeton, mutta raportti on aistinvarainen ja rajattu. Siksi ostajan kannattaa olla itse paikalla tarkastuksessa, lukea toimenpide-ehdotukset huolella ja teettää suositellut jatkotutkimukset ennen kauppaa, ei sen jälkeen. Muutaman sadan euron kuntotutkimus on halpa verrattuna piilevään kosteusvaurioon, joka voi maksaa kymmeniä tuhansia.
Vastuu ei siirry paperilla: mitä laki sanoo
Kuntotarkastus ei muuta virhevastuun perussääntöjä. Myyjä vastaa salaisista virheistä, jotka olivat olemassa jo kaupantekohetkellä: omakotitalon eli kiinteistön kaupassa viisi vuotta, asunto-osakkeen kaupassa kaksi vuotta. Ostajan on kuitenkin reklamoitava virheestä kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta, tyypillisesti muutamassa kuukaudessa, tai oikeus korvaukseen voi raueta.
Kuntotarkastus vaikuttaa tähän vain välillisesti. Jos raportti mainitsi riskin ja suositteli tutkimusta, jonka ostaja jätti tekemättä, ostajan katsotaan usein tienneen riskistä, mikä heikentää hänen asemaansa riidassa. Kääntäen: raportissa mainitsematon, aidosti piilevä virhe jää lähtökohtaisesti myyjän vastuulle. Tästä syntyy oppaan tärkein käytännön sääntö: lue raportin toimenpide-ehdotukset kuin sopimusteksti, koska ne määrittävät, kumpi osapuoli kantaa riskin. Sähköjärjestelmän osalta muista, että se tarkastetaan erikseen, ks. pakolliset tarkastukset.
Näin hyödynnät kuntotarkastuksen oikein
- 1
Valitse AKK-pätevä tarkastaja. Pätevyys ei ole pakko, mutta se kertoo, että tekijä noudattaa yhteistä suoritusohjetta. Pyydä tarjous parilta.
- 2
Ole itse paikalla. Näet riskikohdat omin silmin ja voit kysyä. Älä nojaa pelkkään pdf-raporttiin.
- 3
Teetä suositellut jatkotutkimukset ennen kauppaa. Jos raportti suosittelee kuntotutkimusta, tee se nyt, ei kaupan jälkeen. Hinta on murto-osa mahdollisesta vauriosta.
- 4
Säilytä raportti ja reklamoi ajoissa. Raportti ja reklamaation ajankohta ovat keskeisiä, jos virhe ilmenee myöhemmin. Muista 5 v / 2 v vastuuajat.
Yhteenveto
Kuntotarkastus on paras muutaman sadan euron sijoitus asuntokaupassa, kunhan muistaa, mikä se on: aistinvarainen kartta, ei takuu. Se ei ole pakollinen, mutta AKK-pätevän tekijän raportti antaa puolueettoman kuvan ja listaa riskirakenteet. Suurin virhe on tulkita raportti puhtaaksi paperiksi ja ohittaa sen suosittelemat jatkotutkimukset. Tarkastus ei myöskään poista myyjän 5 v tai 2 v virhevastuuta. Lue toimenpide-ehdotukset kuin sopimus, teetä jatkotutkimukset ennen kauppaa ja reklamoi ajoissa.